Huis kopen in Spanje? Regel je financiering vóór je verliefd wordt op de woning

Wie een huis in Spanje wil kopen, begint meestal met zoeken. Idealista wordt geopend, regio’s worden vergeleken en al snel ontstaan lijstjes met woningen die misschien interessant zijn. Dat is begrijpelijk, maar financieel gezien niet altijd de beste volgorde. De echte voorbereiding op een Spaanse aankoop begint eerder. Niet bij de vraag welke woning je mooi vindt, maar bij de vraag hoe je de aankoop wilt financieren, hoeveel eigen vermogen je wilt inzetten en hoeveel financiële ruimte je na de aankoop wilt overhouden.

De aankoopprijs is maar één onderdeel van de rekensom

Een woning van €300.000 kost in werkelijkheid meer dan €300.000. Naast de koopsom moet rekening worden gehouden met belastingen, notaris, registratie en eventueel juridische, technische en aankoopbegeleiding. Wie een hypotheek gebruikt, krijgt daarnaast te maken met een taxatie en het financieringstraject van de bank. Dat betekent dat een koper niet alleen moet weten hoeveel hij maximaal kan besteden, maar vooral hoeveel liquide vermogen daadwerkelijk beschikbaar is. Dit onderscheid wordt vaak onderschat. Iemand kan bijvoorbeeld €200.000 eigen vermogen beschikbaar hebben en denken daarmee een woning van €200.000 te kunnen kopen. Maar wanneer de aankoopkosten daar nog bovenop komen, is een deel van dat vermogen al gereserveerd voordat de woning überhaupt wordt betaald.

Bij financiering wordt de rekensom anders. Dan wordt een deel van de koopsom door een bank gefinancierd, terwijl belastingen, kosten en het niet-gefinancierde gedeelte uit eigen middelen moeten komen. Daarom is liquiditeitsplanning belangrijker dan alleen een maximaal aankoopbudget.

Een hypotheek verandert je positie als koper

Financiering wordt vaak gezien als iets wat pas relevant wordt nadat een woning is gevonden. In werkelijkheid beïnvloedt het ook hoe je zoekt, onderhandelt en contracteert. Wanneer vooraf duidelijk is hoeveel financiering realistisch is, kan veel gerichter worden gezocht. Je weet welke prijsklasse haalbaar is, hoeveel eigen geld beschikbaar moet blijven en welke maandlast past binnen je financiële situatie. Dat wordt belangrijk zodra er onderhandeld wordt.

Bij veel Spaanse transacties wordt relatief snel toegewerkt naar een reservering of een contrato de arras. Daarbij wordt doorgaans een aanzienlijk bedrag betaald en worden afspraken gemaakt over de uiteindelijke overdracht. Op dat moment wil je niet voor het eerst ontdekken dat de bank minder financiert dan verwacht. Een financieel goed voorbereide koper weet vóór het tekenen van een arrascontract hoe sterk zijn uitgangspositie is.

Natuurlijk zijn verkopers gekker op cash kopers die geen voorbehoud zoeken, maar als jij je financiele huiswerk al hebt gedaan dan ben je wellicht geen cash koper, maar geen koper die nog 3 maanden financieel uitzoekwerk moet doen. En dat helpt.

Niet-resident betekent niet: geen hypotheek

Nederlandse en Belgische kopers gaan er soms vanuit dat een Spaanse hypotheek alleen beschikbaar is wanneer zij al in Spanje wonen en daar hun inkomen verdienen.

Dat is niet het geval.

Ook niet-residenten kunnen in Spanje een hypotheek krijgen. De voorwaarden zijn doorgaans wel conservatiever dan voor residenten. Banken financieren voor buitenlandse niet-residenten vaak slechts een deel van de woningwaarde, waardoor een aanzienlijke eigen inbreng noodzakelijk blijft.

Juist dat maakt voorbereiding belangrijk. Een buitenlandse koper moet meestal kunnen aantonen dat zijn financiële situatie voldoende stabiel is. Banken kijken onder meer naar inkomen, bestaande schulden, leeftijd, vermogen en de verhouding tussen het gewenste hypotheekbedrag en de waarde van de woning. Voor ondernemers kan aanvullende documentatie nodig zijn, terwijl werknemers bijvoorbeeld loonstroken en belastinggegevens moeten aanleveren.

Het uitgangspunt blijft hetzelfde: de bank wil beoordelen of de maandelijkse lasten ook op langere termijn verantwoord zijn.

De taxatie kan de financiering veranderen

Een veelgemaakte denkfout is dat de hypotheek simpelweg wordt berekend als een percentage van de afgesproken koopprijs. Zo eenvoudig is het niet altijd. De woning wordt in opdracht van de financierende partij getaxeerd. Die taxatie speelt een belangrijke rol bij het bepalen van het bedrag dat de bank bereid is uit te lenen. Stel dat je een woning koopt voor €350.000 en je rekent op een bepaalde financiering. Wanneer de taxatie lager uitvalt, kan ook het maximale hypotheekbedrag lager worden. Het verschil moet vervolgens uit eigen middelen worden aangevuld.

Daarmee ontstaat een belangrijk praktisch uitgangspunt:

Bied niet uitsluitend op basis van wat je maximaal zou kunnen lenen. Houd voldoende eigen vermogen beschikbaar voor tegenvallers.

Dat is niet alleen relevant voor de financiering. Ook na de aankoop kunnen renovaties, onderhoud, inrichting of onverwachte juridische en technische kosten ontstaan.

Overwaarde uit Nederland of België: alles inzetten of niet?

Voor veel Nederlandse en Belgische kopers is overwaarde de belangrijkste financieringsbron.

Een woning wordt verkocht en na aflossing van de hypotheek blijft een aanzienlijk bedrag over. Dat vermogen kan vervolgens worden gebruikt voor de aankoop in Spanje.

De meest eenvoudige keuze is alles in één keer in de Spaanse woning te stoppen.

Financieel hoeft dat echter niet altijd de beste keuze te zijn.

Wie al het beschikbare vermogen in vastgoed stopt, vermindert zijn liquiditeit. Dat hoeft geen probleem te zijn wanneer er daarnaast voldoende reserves zijn, maar het kan beperkend worden wanneer later een verbouwing, tweede aankoop of andere investering gewenst is.

Een Spaanse hypotheek kan daarom ook interessant zijn voor mensen die de aankoop volledig uit eigen middelen zouden kunnen betalen.

Niet omdat lenen per definitie aantrekkelijker is, maar omdat financiering kan helpen om vermogen beschikbaar te houden.

De functie van een hypotheek is belangrijker dan de hypotheek zelf

Er wordt bij financiering vaak vooral gekeken naar het rentepercentage.

Dat is logisch, maar beperkt.

De belangrijkste vraag is waarvoor de hypotheek binnen het grotere financiële plaatje wordt gebruikt.

Voor iemand die een woning koopt als hoofdverblijf en vooral lage maandelijkse lasten wil, kan volledig of grotendeels cash kopen aantrekkelijk zijn.

Voor iemand die vastgoed wil opbouwen, kan gedeeltelijke financiering juist helpen om kapitaal over meerdere objecten te verdelen.

Voor iemand die verwacht binnen enkele jaren fors te gaan verbouwen, kan het verstandig zijn om bij de aankoop niet al het beschikbare vermogen te gebruiken.

De hypotheek is in al deze situaties hetzelfde financiële product, maar heeft een andere functie.

Daarom moet financiering altijd worden bekeken in samenhang met vermogen, inkomen, toekomstplannen en risicobereidheid.

Goedkope financiering kan interessant zijn, maar is nooit gratis geld

Wanneer de rente relatief laag is, wordt lenen aantrekkelijker. Zeker bij vastgoedbeleggingen kan dan worden gekeken naar het verschil tussen de kosten van financiering en het rendement op het geïnvesteerde vermogen.

Maar goedkoop lenen betekent niet automatisch dat lenen verstandig is.

Een vastgoedrendement bestaat nooit alleen uit huurinkomsten. Belastingen, onderhoud, verzekeringen, beheer, leegstand en renovaties drukken het daadwerkelijke rendement.

Ook een hypotheek moet iedere maand worden betaald, ongeacht of de woning op dat moment inkomsten genereert.

Daarom moet een investeringsberekening altijd worden gemaakt op basis van conservatieve aannames.

Wie financiering gebruikt om een hoger rendement op eigen vermogen te behalen, gebruikt een financiële hefboom. Die hefboom versterkt een positief resultaat, maar kan ook verliezen vergroten.

Dat maakt financiering krachtig, maar niet risicoloos.

Rente is belangrijk, voorwaarden zijn belangrijker

Bij het vergelijken van Spaanse hypotheken is het verleidelijk om uitsluitend naar het rentepercentage te kijken. Dat is onvoldoende. Ook de looptijd, totale maandlast, vervroegde aflossingsvoorwaarden, verplichte verzekeringen, gekoppelde bankproducten en overige voorwaarden hebben invloed op de werkelijke kosten. Een iets lagere rente kan minder aantrekkelijk worden wanneer daar dure verzekeringen of andere verplichtingen tegenover staan. Daarom is het verstandig verschillende bankvoorstellen als totaalpakket te vergelijken.

Een gespecialiseerde hypotheekbemiddelaar kan daarbij waarde hebben, vooral voor buitenlandse kopers. Niet alleen omdat verschillende banken kunnen worden benaderd, maar ook omdat de acceptatiecriteria per bank behoorlijk kunnen verschillen. Vanuit Mavi Moments werken we hiervoor samen met Habeno, dat zich richt op financiering van internationale kopers in Spanje. Nederlandse en Belgische kopers die eerst willen onderzoeken wat financieel mogelijk is, kunnen via de samenwerking met Emigreren kun je leren een eerste hypotheekbeoordeling aanvragen:

Bekijk de mogelijkheden voor een Spaanse hypotheek

De financiering moet passen binnen het aankoopproces

Een Spaanse hypotheek kent een formeel traject.

Na de financiële beoordeling en goedkeuring door de bank volgt onder meer een taxatie. Daarna verstrekt de bank de definitieve hypotheekdocumentatie, waaronder de FEIN met de voorwaarden van de lening.

Voorafgaand aan de hypotheekakte vindt bovendien een aparte notariële stap plaats waarbij de hypotheekvoorwaarden en verplichte informatie worden gecontroleerd.

Dat proces kost tijd.

Daarom moeten de termijnen in het koopcontract aansluiten op de financiering. Een overdrachtsdatum die te ambitieus is, kan onnodige druk veroorzaken wanneer de bank, taxateur of notaris meer tijd nodig heeft.

Dat is ook een reden waarom financiering en aankoopbegeleiding niet als twee volledig losse trajecten moeten worden gezien.

Bij een goed georganiseerde aankoop lopen juridische controle, hypotheekaanvraag, taxatie en voorbereiding van de notariële overdracht zoveel mogelijk parallel.

Een financieringsvoorbehoud werkt in Spanje niet automatisch zoals in Nederland of België

Nederlandse kopers zijn gewend dat een koopovereenkomst vaak een duidelijke ontbindende voorwaarde voor financiering bevat.

In Spanje moet daar veel bewuster over worden onderhandeld.

Een standaard arrascontract beschermt een koper niet automatisch wanneer een hypotheek uiteindelijk niet wordt verstrekt. De exacte gevolgen hangen af van het type contract en de opgenomen voorwaarden.

Dat maakt financiële voorbereiding vóór ondertekening extra belangrijk.

Wanneer de aankoop afhankelijk is van financiering, moet dit juridisch correct in de afspraken worden verwerkt.

Een koper moet dus niet aannemen dat hij zonder gevolgen van de koop kan afzien wanneer de bank uiteindelijk niet financiert.

Juist op dit punt komen juridische begeleiding en financiering samen.

Een goede woning kan nog steeds een slechte aankoop zijn

Dit is misschien wel de belangrijkste conclusie.

Een aantrekkelijke woning, een goede locatie en een scherpe prijs zijn niet voldoende om van een aankoop een goede financiële beslissing te maken.

Wanneer vrijwel al het beschikbare vermogen wordt vastgezet, de hypotheeklast te hoog is of onvoldoende rekening wordt gehouden met kosten en risico’s, kan een mooie woning financieel zwaar gaan drukken.

Andersom kan een iets bescheidener aankoop met voldoende reserves, passende financiering en ruimte voor toekomstige investeringen uiteindelijk veel sterker zijn.

Eerst de cijfers, daarna de woning

Wie een woning in Spanje overweegt, hoeft niet maanden voor de eerste bezichtiging al een hypotheek af te sluiten.

Maar het is verstandig om vooraf een financieel kader te hebben.

Hoeveel eigen vermogen wil je maximaal inzetten? Hoeveel moet beschikbaar blijven als reserve? Welke maandlast voelt comfortabel? Is een Spaanse hypotheek mogelijk? En past de financiering bij wat je de komende vijf of tien jaar met je vermogen wilt doen?

Wanneer die vragen vooraf zijn beantwoord, verandert ook de manier waarop je naar woningen kijkt.

Je koopt dan niet alleen een huis dat je mooi vindt.

Je koopt een woning die ook financieel past.