Een Spaanse hypotheek: waarom cash kopen niet altijd de slimste keuze is

Een woning kopen in Spanje wordt door Nederlandse kopers nog vaak benaderd vanuit het beschikbare eigen vermogen. De Nederlandse woning wordt verkocht, de overwaarde komt vrij en daarmee wordt vervolgens een woning in Spanje geheel of grotendeels uit eigen middelen betaald. Voor veel kopers is dat een logische en comfortabele keuze. Toch is volledig cash kopen niet per definitie de financieel meest interessante optie.  

Mijn ervaing als aankoopmakelaar

In mijn werk als aankoopmakelaar heb ik de afgelopen jaren veel Nederlandse kopers begeleid bij de aankoop van vastgoed in Spanje. Eerst vanuit Casalunya en inmiddels via Mavi Moments, waarmee we aankoopbegeleiding bieden in verschillende delen van Spanje. Daarbij zie ik grofweg drie soorten kopers: mensen die hun Nederlandse woning verkopen en de overwaarde meenemen, mensen die vermogen vrijmaken uit hun Nederlandse woning en kopers die al over voldoende spaargeld of ander vermogen beschikken.

Een aanzienlijk deel van deze kopers zou een Spaanse woning volledig uit eigen middelen kunnen betalen. Toch bespreek ik steeds vaker ook de mogelijkheid van een Spaanse hypotheek. Niet omdat lenen automatisch beter is dan cash kopen, maar omdat de manier waarop een aankoop wordt gefinancierd grote invloed kan hebben op de rest van het vermogen.

Dat geldt in het bijzonder voor kopers die vastgoed niet uitsluitend als eigen woning zien, maar ook als investering. Wie bijvoorbeeld €300.000 beschikbaar heeft, kan ervoor kiezen dit volledige bedrag in één woning te investeren. Een andere mogelijkheid is om een gedeelte van de aankoop met een Spaanse hypotheek te financieren en een deel van het beschikbare vermogen liquide te houden. Dat kapitaal kan later worden gebruikt voor een verbouwing, een tweede aankoop of een andere investering. Juist daarom is het interessant om vóór een aankoop niet alleen te kijken naar de vraag “kan ik deze woning betalen?”, maar ook naar “wat is de meest efficiënte manier om mijn vermogen voor deze aankoop in te zetten?”

Ook niet-residenten kunnen in Spanje financieren

Een hardnekkig misverstand is dat een Spaanse hypotheek voornamelijk toegankelijk zou zijn voor mensen die al in Spanje wonen en daar hun inkomen verdienen. In de praktijk verstrekken Spaanse banken ook hypotheken aan niet-residenten met inkomen en vermogen in bijvoorbeeld Nederland of België.

De maximale financiering ligt voor niet-residenten doorgaans lager dan voor Spaanse residenten. In veel dossiers wordt uitgegaan van ongeveer 60 tot 70% financiering, afhankelijk van onder meer de financiële situatie van de koper, de waarde van de woning en het beleid van de betreffende bank. Eigen vermogen blijft daardoor noodzakelijk. Naast het niet-gefinancierde deel van de koopsom moeten ook de belastingen en overige aankoopkosten uit eigen middelen worden voldaan.

Vanuit Mavi Moments werken we voor dit onderdeel samen met Habeno, een hypotheekbemiddelaar die zich specifiek richt op internationale kopers van Spaans vastgoed. In plaats van uitsluitend naar het aanbod van één bank te kijken, kan een dossier bij verschillende Spaanse banken worden voorgelegd. Dat is relevant, omdat de verschillen in rente, voorwaarden en maximale financiering aanzienlijk kunnen zijn.

In de dossiers die ik voorbij heb zien komen, zijn rentepercentages van rond de 2,5% aangeboden. Dat percentage is uiteraard niet voor iedere koper haalbaar en is afhankelijk van het individuele dossier en het moment waarop de financiering wordt afgesloten. Het laat wel zien dat het de moeite waard kan zijn om financiering in Spanje serieus te onderzoeken, zelfs wanneer er voldoende eigen vermogen aanwezig is.  

Financiering als onderdeel van een vastgoedstrategie

Bij de aankoop van een eigen woning speelt financiële rust vaak een belangrijke rol. Wie voldoende vermogen heeft en geen behoefte heeft aan verdere investeringen, kan er bewust voor kiezen om zonder hypotheek te kopen. De maandelijkse lasten blijven daarmee laag en de financiële structuur is eenvoudig.

Bij vastgoed als investering ligt de afweging anders. Daar is niet alleen de waarde van de woning relevant, maar ook de hoeveelheid eigen vermogen die nodig is om die investering te realiseren.

Wanneer al het beschikbare kapitaal in één object wordt gestoken, zit dat vermogen grotendeels vast in de woning. Door een deel van de aankoop te financieren kan een koper liquiditeit behouden voor een volgende aankoop, een renovatie of een andere investering.

Dat kan het rendement op het eigen vermogen verhogen. Tegelijkertijd vergroot financiering ook het risico. Rente moet worden betaald, maandelijkse hypotheeklasten lopen door en huurinkomsten kunnen tegenvallen. Ook onderhoud, belastingen, leegstand en onverwachte kosten moeten in een realistische berekening worden meegenomen.

Een hypotheek is daarom geen doel op zich, maar een financieel instrument. De vraag is niet hoeveel een bank maximaal wil verstrekken, maar hoeveel financiering past binnen de totale financiële strategie van de koper.

Wat zeggen de cijfers over buitenlandse kopers?

Internationale kopers vormen inmiddels een substantieel onderdeel van de Spaanse woningmarkt. Volgens marktgegevens over 2025 die Habeno met ons deelde, ging 18,82% van de verkochte woningen op de vrije markt naar een internationale koper.

Opvallend is dat slechts 28,6% van deze internationale kopers gebruikmaakte van een Spaanse hypotheek. Het grootste gedeelte kocht dus met eigen middelen of organiseerde de financiering buiten Spanje.

Daar staat tegenover dat Spaanse banken in 2025 juist aanzienlijk meer hypotheekkapitaal hebben verstrekt. Volgens het Spaanse Instituto Nacional de Estadística nam het uitgeleende kapitaal voor woninghypotheken in 2025 met 32,6% toe ten opzichte van het jaar daarvoor.

Voor buitenlandse kopers is dit relevant. Spaanse banken zijn gewend om dossiers van internationale kopers te beoordelen en een inkomen buiten Spanje hoeft op zichzelf geen belemmering te zijn.

Wel wordt een dossier anders beoordeeld dan bij een resident. De bank kijkt onder meer naar de verhouding tussen inkomen en maandelijkse verplichtingen, bestaande leningen, leeftijd, type dienstverband of onderneming, beschikbare reserves, het gewenste financieringspercentage en de waarde van het vastgoed.

Eigen geld blijft noodzakelijk

Een Spaanse hypotheek financiert in de regel niet de volledige aankoop. Zeker als niet-resident moet een koper rekening houden met een aanzienlijke eigen inbreng.

Stel dat een woning €300.000 kost en de bank uiteindelijk 70% financiert. Dan bedraagt de hypotheek €210.000 en moet €90.000 van de koopsom uit eigen middelen worden voldaan.

Daar komen de aankoopkosten nog bij.

Afhankelijk van de regio, het type woning en de vraag of sprake is van nieuwbouw of bestaande bouw, moet rekening worden gehouden met overdrachtsbelasting of btw, notariskosten, registratiekosten en eventuele juridische of technische begeleiding.

Wie met een Spaanse hypotheek wil kopen, doet er daarom goed aan om niet uitsluitend naar het gewenste hypotheekbedrag te kijken. De relevante vraag is hoeveel liquide middelen na de aankoop nog beschikbaar blijven.

Een financieel gezonde aankoop laat ruimte voor onverwachte kosten.

De taxatie bepaalt mede hoeveel een bank financiert

Bij een Spaanse hypotheek wordt de woning officieel getaxeerd. Deze tasación wordt uitgevoerd door een erkende taxateur en speelt een belangrijke rol bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag.

Een koper kan bijvoorbeeld een woning voor €300.000 aankopen en ervan uitgaan dat 70% wordt gefinancierd. Wanneer de bank de financiering echter baseert op een lagere geaccepteerde waarde, kan de uiteindelijke hypotheek lager uitvallen dan verwacht.

Dat betekent dat er meer eigen geld nodig kan zijn.

Dit is een van de redenen waarom ik kopers adviseer om niet tot de laatste euro te rekenen. Zeker bij een aankoop in het buitenland is een financiële buffer belangrijk.

Daarnaast staat een taxatie los van een bouwkundige of juridische controle. Een taxateur kijkt vanuit het perspectief van de financierende bank naar de waarde van het onderpand. Dat betekent niet automatisch dat alle juridische, stedenbouwkundige of bouwkundige risico's van de woning zijn onderzocht.

Binnen een aankoopbegeleiding moeten deze onderdelen daarom afzonderlijk worden beoordeeld.

Begin met financiering voordat de perfecte woning is gevonden

Een veelgemaakte fout is om pas over een hypotheek na te denken nadat er een woning is gevonden.

Dat zorgt onnodig voor tijdsdruk.

Zodra een koper een woning vindt en overeenstemming bereikt over de prijs, wordt in Spanje vaak relatief snel toegewerkt naar een reservering of een contrato de arras. Vanaf dat moment ontstaan verplichtingen en worden termijnen relevant.

Het is daarom verstandiger om vooraf al een eerste financiële beoordeling te laten uitvoeren. Daarmee ontstaat inzicht in het realistische aankoopbudget, de benodigde eigen inbreng en de maandelijkse lasten.

Voor mij als aankoopmakelaar is dat eveneens belangrijke informatie. Het maakt verschil of een klant theoretisch naar woningen tot €350.000 kijkt of vooraf al weet dat een bank binnen zijn financiële profiel bijvoorbeeld maximaal een bepaald bedrag wil financieren.

De zoektocht wordt hierdoor gerichter en ook de onderhandelingspositie wordt duidelijker.

Via de samenwerking tussen Emigreren kun je leren en Habeno kan al vóór het vinden van een woning een eerste hypotheekbeoordeling worden aangevraagd:

Bekijk de mogelijkheden voor een Spaanse hypotheek via Habeno

Veel van het hypotheekproces kan op afstand

Ook praktisch is een Spaanse hypotheek tegenwoordig beter te organiseren dan veel kopers verwachten.

De eerste financiële beoordeling, het aanleveren van inkomensdocumenten en een groot deel van de communicatie met de hypotheekbemiddelaar en banken kan digitaal plaatsvinden. Daardoor hoeft een koper niet voor iedere stap naar Spanje te reizen.

Onder andere identiteitsdocumenten, belastingaangiften, loonstroken, jaarstukken, bankafschriften en informatie over bestaande financiële verplichtingen kunnen onderdeel zijn van het dossier. Welke stukken precies nodig zijn, hangt af van de persoonlijke situatie.

Na goedkeuring van de financiering verstrekt de bank de definitieve hypotheekinformatie. Een belangrijk document daarbij is de FEIN, de Ficha Europea de Información Normalizada. Hierin staan onder andere het hypotheekbedrag, de rente, looptijd, maandlast en overige voorwaarden van de lening.

Voor de ondertekening geldt vervolgens de Spaanse wettelijke hypotheekprocedure.

De acta de transparencia

Voorafgaand aan het passeren van de hypotheekakte moet bij de notaris de zogenaamde acta previa of acta de transparencia worden afgelegd.

Deze stap is bedoeld om de consument te beschermen. De notaris controleert onder meer of de wettelijk verplichte hypotheekdocumentatie tijdig is verstrekt en bespreekt de belangrijkste voorwaarden van de lening.

Voor natuurlijke personen is dit juist een onderdeel waarbij persoonlijke verschijning bij de notaris in beginsel een belangrijke rol speelt. Het is daarom niet verstandig om ervan uit te gaan dat werkelijk het volledige hypotheektraject vanuit Nederland kan worden afgehandeld.

Andere onderdelen van een Spaanse aankoop kunnen daarentegen vaak wel via een notariële volmacht worden uitgevoerd.

Wanneer de volmacht correct is opgesteld en door bank en notaris wordt geaccepteerd, kan een advocaat of andere gevolmachtigde bijvoorbeeld verschillende handelingen rond de aankoop en uiteindelijke ondertekening namens de koper uitvoeren.

Welke constructie mogelijk is, moet altijd vooraf met de betrokken bank en notaris worden afgestemd.

De aankoop en hypotheek op elkaar laten aansluiten

Een hypotheek staat niet los van de aankoop zelf.

Het moment waarop de financiering wordt aangevraagd, de taxatie, de termijnen in het arrascontract, eventuele financieringsvoorwaarden en de geplande datum bij de notaris moeten op elkaar aansluiten.

Dat is een van de redenen waarom ik financiering bij aankoopbegeleiding graag zo vroeg mogelijk bespreek.

Vanuit Mavi Moments begeleiden we het aankoopproces van de eerste oriëntatie tot aan de juridische controles, onderhandelingen, arras en overdracht bij de notaris. Wanneer financiering nodig is, kan dit traject parallel lopen aan de hypotheekaanvraag.

Kijk niet alleen naar het rentepercentage

Een aantrekkelijke rente is belangrijk, maar niet het enige criterium waarop een hypotheek moet worden beoordeeld.

Naast de nominale rente zijn onder meer de looptijd, de totale kosten, eventuele commissies, vervroegde aflossingsvoorwaarden en verplichte of rentekortende producten van belang.

Een bank kan bijvoorbeeld een lagere rente aanbieden wanneer tegelijkertijd bepaalde verzekeringen worden afgesloten of wanneer inkomen op een Spaanse bankrekening wordt gestort. Een dergelijke constructie kan interessant zijn, maar moet als geheel worden beoordeeld.

Daarom is ook de TAE, de Tasa Anual Equivalente, relevant. Deze geeft een breder beeld van de werkelijke kosten van een financiering dan alleen het nominale rentepercentage.

Een verschil van enkele tienden van een procent lijkt klein, maar bij een hypotheek die twintig of vijfentwintig jaar loopt kan het totale financiële effect aanzienlijk zijn.

Dat is ook waar de toegevoegde waarde van een goede hypotheekbroker kan zitten. Niet alleen in de vraag óf een hypotheek kan worden verkregen, maar vooral onder welke voorwaarden.

Cash of financieren: er is geen standaardantwoord

Er bestaat geen financieringsvorm die voor iedere koper het beste is.

Voor iemand die na verkoop van een Nederlandse woning ruim voldoende vermogen beschikbaar heeft, lage maandlasten belangrijk vindt en geen verdere investeringsplannen heeft, kan cash kopen een uitstekende keuze zijn.

Voor een andere koper kan het juist aantrekkelijk zijn om een deel te financieren en vermogen beschikbaar te houden.

Vooral bij vastgoedinvesteerders kan dit verschil groot zijn. Wanneer beschikbare middelen over meerdere objecten kunnen worden verdeeld, ontstaat een andere vermogensstructuur dan wanneer het volledige kapitaal in één woning wordt geïnvesteerd.

Daar staat tegenover dat ook het risico groter kan worden. Financiering moet daarom altijd worden doorgerekend op basis van realistische inkomsten en kosten en niet uitsluitend op basis van een optimistisch verhuurscenario.

De keuze tussen cash en financiering is daarmee vooral een strategische keuze.