Nieuwe huurregels in Spanje: wat verandert er voor huurders en verhuurders?

De Spaanse woningmarkt is momenteel volop in het nieuws, ook buiten Spanje. Na weken van protesten tegen de hoge huren en de uithuiszetting van de 87-jarige María del Carmen Abascal kwam de regering van Pedro Sánchez eind september met een pakket maatregelen om huurders beter te beschermen en de woningmarkt verder te reguleren.

Het zogenoemde ‘Maricarmen-decreet’ werd echter op 2 oktober door het Spaanse parlement verworpen. Daarmee verdwenen de aangekondigde maatregelen voorlopig weer van tafel.

Maar het verhaal eindigt daar niet. Op 6 oktober heeft de Spaanse regering twee nieuwe decreten aangenomen. Die bevatten grotendeels dezelfde doelstellingen, maar zijn op verschillende punten aangepast. Eén regeling treedt op 8 oktober 2026 in werking, de andere op 15 november 2026.

Voor Nederlanders en Belgen in Spanje is dit belangrijk nieuws. Zeker als je een woning huurt, een appartement verhuurt of vastgoed hebt gekocht als investering, kunnen de nieuwe regels gevolgen hebben.

Tegelijkertijd is het belangrijk om niet alleen naar de krantenkoppen te kijken. Er is bijvoorbeeld geen algemeen verbod op huisuitzettingen tot 2030 en een huurcontract van elf maanden wordt niet automatisch verboden. De precieze situatie hangt af van het soort verhuur, de huurder, de verhuurder en de locatie van de woning. We leggen het uit in dit artikel.

Wat is er de afgelopen weken gebeurd?

De directe aanleiding voor de nieuwe maatregelen was de grote onrust over de Spaanse woningmarkt nadat in Madrid de 87-jarige María del Carmen Abascal uit haar woning werd gezet nadat een investeringsfonds het pand had gekocht. Zij woonde er al tientallen jaren. Haar zaak groeide uit tot het symbool van de protesten tegen hoge huren en de macht van grote vastgoedinvesteerders.

De regering van Sánchez kwam daarop met twee decreten met maatregelen voor onder meer kwetsbare huurders, huurcontracten, tijdelijke verhuur en de bescherming van de woningvoorraad.

Die twee decreten werden op 2 oktober door het Congres verworpen, wat weer leidde tot een regeercrisis. Daarna ging het snel. Op 5 oktober werd het Spaanse parlement ontbonden en werden vervroegde verkiezingen uitgeschreven voor 29 november 2026.

Op 6 oktober kwam de regering vervolgens met twee nieuwe decreten.

Wat is een real decreto-ley?

De term klinkt ingewikkeld, maar het principe is eigenlijk vrij eenvoudig.

De Spaanse regering kan in situaties van buitengewone en dringende noodzaak een zogenoemd real decreto-ley (decreet) aannemen. Dat is een noodmaatregel die direct kracht van wet heeft, zonder dat eerst de volledige normale parlementaire procedure hoeft te worden doorlopen.

De maatregel is wel voorlopig. Normaal gesproken moet het Congres binnen dertig dagen besluiten of het decreto-ley wordt bekrachtigd of verworpen. Dat staat in artikel 86 van de Spaanse Grondwet.

Omdat het Spaanse parlement inmiddels is ontbonden vanwege de vervroegde verkiezingen, is er nu een bijzondere situatie. De Diputación Permanente, een vaste commissie van het parlement die blijft functioneren wanneer het parlement is ontbonden, neemt in deze periode bepaalde bevoegdheden van het Congres over. De Spaanse Grondwet bepaalt expliciet dat deze commissie in zo’n situatie ook de bevoegdheden rond een real decreto-ley kan uitoefenen.

De nieuwe woonmaatregelen zijn dus niet hetzelfde als een normale, definitieve wet die na een volledige parlementaire behandeling is aangenomen. Ze hebben wel kracht van wet zodra ze in werking treden, maar moeten nog door de Diputación Permanente worden bekrachtigd.

Dat maakt de politieke toekomst van de maatregelen op dit moment onzeker.

Wat zijn dan nu de regels?

Real Decreto-ley 29/2026 is op 7 oktober gepubliceerd en treedt op 8 oktober 2026 in werking. Dit is het grote pakket met onder meer regels voor tijdelijke verhuur, bescherming van kwetsbare huurders, huurprijsbeperkingen en de extra verlenging van bepaalde bestaande huurcontracten.

Real Decreto-ley 28/2026 gaat specifiek over de verdere stabiliteit van huurcontracten voor permanente bewoning. Deze regeling treedt pas op 15 november 2026 in werking.

De nieuwe regels moeten bovendien nog worden bekrachtigd door de Diputación Permanente.

Met andere woorden: er is op dit moment wel degelijk nieuwe regelgeving aangenomen en gepubliceerd, maar de politieke situatie rond die regelgeving is nog niet definitief.

Geen algemeen verbod op huisuitzettingen tot 2030

Een van de meest opvallende krantenkoppen was dat Spanje huisuitzettingen tot 2030 zou verbieden. Dat is te kort door de bocht.

De nieuwe regeling beschermt bepaalde huurders die zich in een situatie van economische en sociale kwetsbaarheid bevinden en geen alternatieve woning hebben. In bepaalde situaties kan een rechter een huisuitzetting tot 31 december 2030 opschorten.

Dat geldt niet voor iedere huurder en ook niet voor iedere verhuurder.

Er wordt bijvoorbeeld onderscheid gemaakt tussen grote partijen die woningen of probleemhypotheken opkopen en andere verhuurders. Bij particuliere verhuurders zijn bovendien uitzonderingen opgenomen. Zo kan de situatie van de verhuurder zelf meewegen. Een particuliere eigenaar die maximaal twee woningen bezit, kan zich bijvoorbeeld in bepaalde situaties tegen de opschorting verzetten wanneer hij of zij zelf in een kwetsbare situatie verkeert.

Voor een Nederlandse eigenaar met één appartement in Spanje betekent dit dus niet dat een huurder die niet betaalt automatisch tot 2030 kan blijven zitten. Wel wordt de bescherming van kwetsbare huurders aanzienlijk uitgebreid.

Wat gebeurt er als een kwetsbare huurder de huur niet kan betalen?

De nieuwe regels bevatten daarnaast een bijzondere regeling voor huisuitzettingen wegens huurachterstand.

Wanneer een huurder economisch kwetsbaar is, kan de procedure worden opgeschort. De bevoegde overheid krijgt vervolgens maximaal twee maanden om een passende alternatieve woning aan te bieden of, als dat niet gebeurt, de openstaande bedragen en bepaalde kosten aan de verhuurder te betalen of bij de rechtbank te consigneren.

Het idee daarachter is dat de verhuurder niet uiteindelijk degene moet zijn die de kosten van de sociale bescherming draagt.

Dit is dus een belangrijk verschil met de simpele krantenkop “huisuitzettingen worden verboden”. De regeling is gekoppeld aan specifieke voorwaarden rond kwetsbaarheid, huisvesting en de rol van de overheid.

Wat is een gran tenedor?

De term gran tenedor komt in de nieuwe regels regelmatig terug.

Een gran tenedor is een grote vastgoedbezitter, een huisjesmelker zou je kunnen zeggen. De nationale definitie gaat uit van meer dan tien woningen voor residentieel gebruik of meer dan 1.500 vierkante meter bebouwde woonoppervlakte voor wonen, waarbij garages en bergingen niet meetellen.

In een aangewezen gebied met een gespannen woningmarkt kan de autonome regio deze grens onder voorwaarden verlagen naar vijf woningen. Dat is bijvoorbeeld op veel plekken in Catalonië al het geval.

Dat betekent dat een Nederlander met één of twee appartementen niet automatisch een gran tenedor is. Voor iemand die bijvoorbeeld acht appartementen bezit, kan de situatie anders liggen.

Bestaande huurcontracten kunnen maximaal twee jaar extra worden verlengd

Een andere belangrijke maatregel is de extra verlenging van bepaalde bestaande huurcontracten.

Voor huurcontracten voor permanente bewoning die aan bepaalde voorwaarden voldoen en waarvan de verplichte of stilzwijgende verlenging vóór 31 december 2028 afloopt, kan de huurder om een extra verlenging van maximaal twee jaar vragen. De huur moet daarvoor onder meer gedurende de voorafgaande acht maanden correct zijn betaald.

Tijdens die extra periode blijven de bestaande voorwaarden van het contract gelden.

Er zijn wel uitzonderingen. Bijvoorbeeld wanneer huurder en verhuurder een nieuw contract sluiten of wanneer de verhuurder de woning daadwerkelijk zelf of voor bepaalde familieleden nodig heeft en aan de wettelijke voorwaarden voldoet.

Voor een verhuurder betekent dit dus dat het einde van een huurcontract niet automatisch betekent dat de woning direct weer vrij beschikbaar is.

Een huurcontract van elf maanden is niet automatisch tijdelijk

Dit is vooral belangrijk voor particuliere verhuurders.

In Spanje wordt regelmatig gewerkt met huurcontracten van bijvoorbeeld zes of elf maanden. Dat betekent echter niet automatisch dat het om een tijdelijk huurcontract gaat.

Onder de nieuwe regels moet een tijdelijk huurcontract gebaseerd zijn op een echte en aantoonbare reden waarom de huurder tijdelijk ergens anders woont. Die reden moet expliciet in het contract worden vermeld en de verhuurder moet het bestaan ervan kunnen aantonen.

Denk bijvoorbeeld aan iemand die tijdelijk naar Barcelona verhuist vanwege een project voor zijn werkgever of aan een student die tijdelijk in een andere stad studeert.

Heeft de huurder eigenlijk een permanente woning nodig en ontbreekt een echte tijdelijke reden, dan kan het contract als een regulier huurcontract voor permanente bewoning worden beschouwd. Dat kan zelfs met terugwerkende kracht vanaf het moment waarop het contract werd afgesloten.

De reden dan verhuurders in Spanje een contract van 11 maanden aanbieden, is dat ze dan buiten de regelgeving voor de maximale huurprijs vallen en ze dus een hogere huur mogen rekenen. Maar als het gaat om een local die eigenlijk een permanente woning nodig heeft, moet je dus echt uitkijken, want dit mag niet.

Hoe lang mag een tijdelijk huurcontract duren?

Een tijdelijk huurcontract moet volgens de nieuwe regeling langer dan 31 dagen duren en bedraagt in principe maximaal twaalf maanden.

Als de tijdelijke reden daarna nog steeds bestaat, kan het contract onder voorwaarden worden verlengd. Maar wanneer een tijdelijk contract zonder goede reden langer dan twaalf maanden duurt of wanneer meer dan twee opeenvolgende tijdelijke contracten tussen dezelfde huurder en verhuurder voor dezelfde woning worden afgesloten, kan het eerste contract als een contract voor permanente bewoning worden beschouwd.

Voor verhuurders is dit dus een belangrijke wijziging.

Het wordt moeilijker om een woning jarenlang aan verschillende huurders te verhuren met steeds opnieuw een tijdelijk contract van bijvoorbeeld elf maanden, wanneer de feitelijke situatie erop wijst dat de woning als permanente woonruimte wordt gebruikt.

En hoe zit het met toeristische verhuur?

Toeristische verhuur is weer een andere categorie.

De nieuwe nationale regels maken onderscheid tussen een woning die iemand permanent huurt, een tijdelijke huurwoning en een toeristische woning. Bij toeristische verhuur gaat het onder meer om gemeubileerde woningen die voor toeristische doeleinden worden aangeboden en waarvoor de regionale toeristische regelgeving geldt.

Voor Nederlanders die een appartement kopen met het idee dit via Airbnb of een vergelijkbaar platform te verhuren, is het daarom belangrijk om niet alleen naar de nationale huurwet te kijken.

Je moet ook kijken naar de regels van de autonome regio, de gemeente en de vereniging van eigenaars.

Toeristische verhuur in een appartementencomplex

Sinds 3 april 2025 gelden bovendien strengere regels voor toeristische verhuur binnen appartementsgebouwen. In veel gevallen is goedkeuring van de vereniging van eigenaars nodig voordat een woning voor toeristische verhuur kan worden gebruikt. Ook bestaande toeristische verhuur kan onder specifieke overgangsregels vallen.

Daar komt het landelijke systeem voor kortetermijnverhuur bij. Platforms krijgen steeds meer verplichtingen rond het registreren en doorgeven van gegevens over kortetermijnverhuur. De nieuwe regelgeving bevat bovendien een specifiek sanctieregime voor platforms die hun verplichtingen rond de digitale gegevensuitwisseling niet nakomen.

Wie vandaag een appartement koopt met het plan om er een toeristische verhuurwoning van te maken, moet dus vooraf controleren of dat op die specifieke locatie überhaupt mogelijk is.

Huurprijzen zijn in sommige gebieden al gereguleerd

Niet alle huurprijzen in Spanje zijn vrij. Er zijn gebieden waar de woningmarkt als gespannen wordt beschouwd. In zulke gebieden gelden beperkingen voor de huurprijs van nieuwe contracten.

Volgens de nieuwe regeling mag de huur bij een nieuw contract in beginsel niet hoger worden vastgesteld dan de huur van het vorige reguliere huurcontract dat in de afgelopen vijf jaar voor dezelfde woning gold, rekening houdend met de toegestane jaarlijkse actualisering. Onder bepaalde voorwaarden kan daar maximaal 10 procent bovenop komen, bijvoorbeeld na bepaalde renovaties, energiebesparende maatregelen, verbeteringen aan de toegankelijkheid of bij een contract van minimaal tien jaar.

Voor een gran tenedor gelden in zo'n gebied strengere regels. Daar mag de nieuwe huur niet boven het toepasselijke maximum van het officiële referentiesysteem uitkomen.

Als de woning niet verhuurd is geweest in de afgelopen vijf jaar en je bent een particuliere verhuurder, bepaalt het gebied waar je zit of je je verplicht moet houden aan de maximaal opgelegde huurprijs. Dit is in ieder gebied weer anders en is per 'zona tensionada' bepaalt.

Dit is belangrijk voor vastgoedbeleggers: de marktwaarde van een appartement bepaalt dus niet automatisch hoeveel huur je juridisch mag vragen.

Wat verandert er aan de jaarlijkse huurverhoging?

De nieuwe regeling introduceert daarnaast een tijdelijke beperking voor jaarlijkse huurverhogingen.

Voor verhogingen die plaatsvinden vanaf de inwerkingtreding van Real Decreto-ley 29/2026 tot en met 31 december 2027 geldt dat er geen verhoging mag plaatsvinden wanneer de bestaande huur al boven het toepasselijke maximale prijsniveau ligt.

In andere gevallen kunnen verhuurder en huurder een nieuwe verhoging overeenkomen. Als zij geen nieuwe afspraak maken, mag de verhoging maximaal 2 procent bedragen.

Ook hier geldt dus: die 2 procent is niet simpelweg een algemene regel voor iedere woning en iedere situatie. De precieze toepassing hangt onder meer af van het contract en de locatie van de woning.

Wat gebeurt er met de duur van gewone huurcontracten?

Hier komt de tweede nieuwe regeling om de hoek kijken: Real Decreto-ley 28/2026 treedt op 15 november 2026 in werking en verandert de regels voor de periode nadat de eerste verplichte huurperiode is afgelopen.

Op dit moment geldt voor reguliere huurcontracten in Spanje in principe een minimale duur van vijf jaar wanneer de verhuurder een particulier is en zeven jaar wanneer de verhuurder een rechtspersoon is.

Na die periode bestaat onder de huidige regeling een systeem van jaarlijkse stilzwijgende verlenging, tot maximaal drie extra jaren.

Vanaf 15 november verandert dat systeem. Wanneer de minimale periode van vijf jaar, of zeven jaar voor een rechtspersoon, is verstreken, wordt het contract in principe steeds opnieuw verlengd met een periode van vijf jaar, of zeven jaar wanneer de verhuurder een rechtspersoon is, tenzij één van de partijen tijdig aangeeft niet te willen verlengen.

Voor verhuurders wordt het daardoor belangrijker om ruim op tijd te beslissen wat zij met een woning willen doen.

Een verhuurder kan nog steeds stoppen met verhuren

Het is niet zo dat een verhuurder straks helemaal niet meer van een huurder af kan. De verhuurder kan aangeven dat hij het contract niet wil voortzetten. Maar daarvoor geldt straks een langere opzegtermijn: zes maanden. Voor de huurder blijft de termijn twee maanden.

Bovendien kan de verhuurder in veel gevallen een vergoeding aan de huurder verschuldigd zijn wanneer hij het contract beëindigt. De nieuwe wet koppelt die vergoeding aan de waarde van de woning en de duur van het verblijf. Er bestaan wel uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer de particuliere verhuurder de woning zelf of voor bepaalde familieleden nodig heeft.

Voor een verhuurder die een appartement als investering bezit, is dit dus een belangrijk punt om mee te nemen.

Wie betaalt de makelaar?

Een regel die al langer geldt en ook onder de nieuwe regelgeving blijft staan, is dat de kosten voor vastgoedbemiddeling en het opstellen van het huurcontract niet bij de huurder mogen worden neergelegd.

Die kosten zijn voor rekening van de verhuurder. Een makelaar die de verhuurder helpt om een woning aan een huurder te verhuren, kan de bemiddelingskosten dus niet simpelweg als extra kostenpost bij de huurder neerleggen.

Hoeveel borg mag je vragen?

Bij een gewone huurwoning bedraagt de wettelijke borg één maand huur. Daarnaast kunnen partijen een aanvullende garantie afspreken. Bij een normale woninghuur mag die aanvullende garantie bij contracten tot vijf jaar, of zeven jaar wanneer de verhuurder een rechtspersoon is, maximaal twee maanden huur bedragen. Voor tijdelijke huurcontracten geldt volgens de nieuwe regeling een maximum van één maand aanvullende garantie.

Wat betekent dit voor Nederlanders die één of enkele woningen verhuren?

Voor de Nederlandse eigenaar met één appartement in Spanje betekent de nieuwe regelgeving niet dat verhuren ineens onmogelijk wordt. Maar de regels worden wel ingewikkelder.

Een verhuurder moet steeds beter onderscheid maken tussen permanente verhuur, tijdelijke verhuur en toeristische verhuur. Een tijdelijk contract moet daadwerkelijk tijdelijk zijn. In bepaalde gebieden gelden huurprijsbeperkingen. En bij het beëindigen van een regulier huurcontract krijgen huurders meer bescherming.

Voor grotere vastgoedbezitters zijn de gevolgen mogelijk groter, omdat de definitie van gran tenedor een belangrijke rol speelt bij onder meer huurprijsregulering en de bescherming van kwetsbare huurders.

Wie een woning koopt als investering, doet er daarom verstandig aan niet alleen te rekenen met de potentiële huurinkomsten. Ook de vraag welk type huurcontract juridisch mogelijk is, hoe lang je de woning beschikbaar kunt houden en welke lokale regels gelden, hoort bij de berekening van het rendement.

En wat betekent dit voor huurders?

Voor huurders is de ontwikkeling over het algemeen gunstiger. Er komt meer bescherming tegen het steeds opnieuw afsluiten van tijdelijke contracten wanneer er feitelijk sprake is van permanente bewoning. Daarnaast komen er extra mogelijkheden om bepaalde bestaande huurcontracten te verlengen en worden kwetsbare huurders beter beschermd tegen huisuitzetting.

Daar staat tegenover dat een huurder zich gewoon aan de verplichtingen moet houden. De extra verlenging van maximaal twee jaar geldt bijvoorbeeld niet automatisch voor iedereen. Er zijn voorwaarden aan verbonden, waaronder het tijdig betalen van de huur.

De regels verschillen per regio

Voor wie in Spanje vastgoed bezit, is er nog een belangrijke complicerende factor: de nationale wet is niet het hele verhaal. Autonome regio's hebben eigen bevoegdheden op het gebied van wonen, toerisme en ruimtelijke ordening. De nieuwe nationale regels laten die bevoegdheden op verschillende punten expliciet intact.

Dat betekent dat een verhuurder in Catalonië met andere aanvullende regels te maken kan hebben dan iemand in Andalusië of de Comunidad Valenciana.

Voor toeristische verhuur zijn de regionale en lokale verschillen helemaal belangrijk. Ook de gemeente en de vereniging van eigenaars kunnen een rol spelen.

Wat betekent dit voor iemand die nu een appartement wil kopen?

Wie in Spanje vastgoed koopt om te verhuren, doet er verstandig aan om eerst vast te stellen welk type verhuur mogelijk is. Wil je permanent verhuren aan een gezin? Dan krijg je te maken met de regels voor vivienda habitual.

Wil je verhuren aan mensen die tijdelijk in Spanje verblijven? Dan moet er een echte en aantoonbare tijdelijke reden zijn.

Wil je toeristisch verhuren? Dan moet je onder meer kijken naar de toeristische regelgeving, de gemeentelijke regels, de comunidad de propietarios (VVE) en de landelijke registratie- en platformregels.

Het verschil is belangrijk, want dezelfde woning kan afhankelijk van het gekozen verhuurmodel met heel andere regels te maken krijgen.

Waarom is dit politiek zo belangrijk?

De woningmarkt is inmiddels uitgegroeid tot een van de belangrijkste politieke thema's in Spanje. De regering-Sánchez wil huurders beter beschermen en probeert tegelijkertijd het aanbod aan betaalbare woningen te vergroten. De oppositie en sommige partijen die de regering eerder steunden, vinden juist dat strengere regels voor verhuurders en investeerders het aanbod kunnen verkleinen.

Dat politieke conflict is nog lang niet voorbij. Het oorspronkelijke woonpakket werd op 2 oktober verworpen. De regering heeft vervolgens nieuwe decreten aangenomen, terwijl het parlement inmiddels is ontbonden. Op 29 november gaan de Spanjaarden naar de stembus.

De verkiezingsuitslag kan daardoor grote gevolgen hebben voor de toekomstige koers van de Spaanse woningmarkt.